云子

從小攤販變大房東 顏福榮靠房市翻身 最後更新：2008/08/20
 
【網路地產王/姜宇凡/台北】
「全世界那麼多房子，為什麼沒有一棟房子我的？」6年前，還是在擺地攤的顏福榮常常這麼自問，不過2年後投入房地產行業，現在的他，手下有超過200間套房，光是收租每個月就收入超過百萬元，他笑稱，只要觀念改變，市場就會變大，不可限量！

 

■買公寓改套房 專租上班族

 

55年次的顏福榮，原本靠擺地攤與賣紋身貼紙度日，但是他漸漸覺得，這樣跑警察過日子，實在不是長久之計，在一次購屋糾紛中，他決定轉頁，投入房地產行業。顏福榮說，他體會到工作不是做得久、書唸得多就會賺錢，重點要改變觀念，他認為「觀念改變，市場就一大片」。

 

他說，風險越大、利潤也越大，但前提是要懂得去評估安全性，一旦決定就要快速下手，才會買到便宜的價錢。靠著幾年前擺地攤賺的錢，他在信義、松山、大同區，買公寓改裝套房收租，租客鎖定上班族，顏福榮說，學生能力有限，1萬塊就是很大的負擔，租給上班族，房租也會收得比較多，目前他手上大約有200間的套房，價錢從1~2萬元不等，每個月的租金收益就超過百萬，他笑稱這比擺攤好賺得多！

 

■專買老房子 好殺價利潤高

 

顏福榮說，靠收租賺錢，第一就是要降低成本，所以他從法拍下手，用低價買進房子，顏福榮說，他會在交通便利、生活機能好的精華區下手，而且房子越舊越好，因為殺價的空間越大，利潤也跟著越大。

 

顏福榮敢用低價買進老舊公寓，因為他的弟弟就是專門裝修的團隊，從交屋到租出，大約只要3個月就可以改裝完成，他說他買房子一定要有窗戶，因為容易出租，沒有窗戶都免談，而其他老舊的設備，通通可以靠裝修解決。顏福榮表示，他就是靠著這樣的模式，降低購屋與裝修成本，提升出租率。

 

■科技管理房客 省時又便利

 

當他用比別人低的成本取得房子的同時，他更用科技的方式管理房客，他甚至不須出門就可以帶人看屋；半夜租客鑰匙掉了，他也不需睡眼惺忪的起床替房客開門，這一切都可以用電腦解決！

 

念電工出身的他，看到007電影裡頭，龐德用手機搖控核子彈，他告訴自己，為什麼不能拿來開門，他於是開始與電信業者合作，在手機設定密碼，再用電腦連結到門的開關，萬一碰到房客鑰匙掉了，他只要用手機按幾個代碼，遠端就可以控制門鎖；另外，他還利用視訊與電話搭配，讓房客自行看屋，用手機溝通價錢。

 

他甚至為了遏止房客拖欠租金，他利用電腦設定感應密碼，只要房客延遲付房租，就利用網路消除租客的感應卡號，讓房客不得其門而入，也就是這種運用這種高科技的管理方式，他在家就可以靠著電話收租、看屋、出租，大大節省管理時間。

 

顏福榮花了6年的時間，從小攤販變成200間套房的大房東，他說都要歸功於觀念的改變，唯有改變觀念才會看到機會，風險越大利潤也越大，但是卻要更小心。他說他投資房地產以來，最大的心得就是：失敗的人只專注風險，而成功的人卻可以看見機會。

 

悠遊卡當門禁卡 遲繳房租自動失效

 

2008年11月10日地產王

 

楊茲珺╱台北報導】公共空間裝設監視系統、悠遊卡結合社區門禁卡，在房地產新推案中並不稀奇，但在租屋市場卻非常罕見。從事房屋租賃超過6年、目前管理超過200間租屋的房東顏福榮，利用科技門禁系統，大幅提升租屋安全，更拉高租金行情；此外，若房租延遲繳納超過15天，門禁卡即失效，使得房客拒繳房租的機率大減。

 

開創市場

城市租屋族網站總經理張權彬在台北縣中、永和坐擁66間房產出租，算是專業級房東，但提到在租屋市場頗有名聲的顏福榮，他語帶佩服說：「顏福榮勇於投資，內部裝潢漂亮豪華，租金可以高於市價約1.5成，而且他勇於冒險，利用科技管理租屋，開創租屋市場新局面。」

紅外線監控保障安全
 
跨入房地產租賃業6年，顏福榮目前擁有100多間套房出租，其他百餘間是幫業餘房東代管。普通房東只要碰到1名房客發生不繳房租、或是破壞屋況等情況，恐怕就吃不消了，顏福榮卻以1名助理、2台電腦以及3隻手機，妥善管理200多間租屋，他笑說：「我用科技管理，1個人當10個人用啦！」

 

顏福榮認為，投資「科技門禁系統」，對房客與房東皆是雙贏。他請電腦工程師設計程式與過卡機，經過設定後，房客原本持有的悠遊卡，也可當作租屋處的社區門禁卡，門禁卡不像傳統鑰匙容易複製，可確保社區進出單純化；此外，租屋處的公共區域，皆加裝紅外線監控系統，並利用網路將影像傳回中央電腦備份，以確保房客居住安全。

 
用磁卡控制避免糾紛
 
對房東來說，科技門禁最大的好處是在房客遲繳租金時，可以直接取消房客門禁卡的進出功能，顏福榮說：「我們一開始就在出租合約內明訂，超過15日未繳付房租，磁卡消除進出功能，若要復原須付600元復卡費。」
 
如果房客不同意此條款，顏福榮寧可不租，因為他聽聞不少房東因為房客惡意拖欠房租，導致自己繳不出房貸，向法院申告又曠日廢時，原本包租公的美夢變成惡夢一場。
 
顏福榮寧可多花點錢建置科技門禁，像是將悠遊卡轉為門禁卡的雙卡機一套約1萬多元，1棟3樓透天隔成10多間套房，整棟監視器材加線路約10萬元。

 

投資壓箱寶

勇於花錢裝潢 不怕沒租客

在進入房地產業之前，我擺了7年的地攤，工作非常辛苦卻不見得有穩定的報酬。一開始進入房地產經營法拍屋也非常辛苦，但摸清楚門道之後，才開始掌握投資房地產的要訣，如果想要當房東，房屋取得成本一定要低，像現在台北市大安區房價太高，根本不適合買屋出租，但是信義區、萬華區還有不錯的標的可選。
 
 
挑近商圈的法拍屋
 
因為我弟弟從事室內設計工作，所以我們分工很恰當，我挑好房子、他負責裝修。我專挑市價8折以下的法拍屋出手，再舊的老公寓或透天，只要是鄰近大專院校、或是商圈、捷運，都有出租效益。

我不甘於只收租金，更看好的是滿租之後再賣給想輕鬆當「包租公」的人，有機會再賺一筆房屋增值的價差。

 

不過，我的房屋可以維持低空屋率，訣竅在「勇於投資」。以我在信義區吳興街標得的3樓老透天為例，近台北醫學大學及信義計劃區，頂樓可以看到完整的101大樓，我決定隔成10間以上的套房。

然後把建物拉皮、隔間加上裝潢費用，平均每間套房成本約40萬元，加上監視系統設備，約10萬元上下，雖然成本很高，但可以攤提逾10年不成問題。

 

而且每間房間都配有記憶床墊的沙發床、乾濕分離的衛浴、液晶電視，租金最少1.4萬元起跳，比同區域、同類型產品租金至少高出3000~5000元。

 

顏福榮小檔案
現職：顏氏名家設計總經理
年齡：1966年，42歲
經歷：擺地攤、法拍屋仲介、房東
擅長：法拍屋、租屋代管
學歷：景文技術學院肄業
資料來源：顏福榮